Se complica el sueño de la casa propia

Si nos remontamos a enero 2009, la tasa de interés hipotecaria promedio en Chile se ubicaba en 5,92% (tasa anual reajustable en UF), la más alta registrada hasta ahora de acuerdo a las estadísticas del banco central de Chile. De ahí en adelante tuvimos una década de tendencia a la baja en dichas tasas; así por ejemplo en enero de 2014 (5 años más tarde) la tasa de interés promedio de créditos de viviendas se ubicaba en 4,32%; y en enero 2019 (10 años más tarde) la tasa llegaba a 3,24%.

El mínimo se anotó en octubre de 2019 cuando las tasas hipotecarias promedio marcaron un 1,99%.  Pero desde finales de 2019 hasta hoy la tendencia se ha revertido y se comenzó a observar un alza gradual y sostenida del costo del financiamiento hipotecario. En agosto de 2021 ya se había superado el 3% (3,1%); y a finales de 2021, diciembre, la tasa llegó a 4%; retrocediendo con esto más de 8 años en costo financiero para vivienda, es decir, se volvió a niveles de mediados de 2014.

El último dato disponible, febrero 2022 anota una tasa de 4,39% mostrando que sigue el deterioro de las condiciones financieras hipotecarias, alejándose cada vez más de los mínimos históricos y de la trayectoria que traían por muchos años. De hecho, se transforma en la onceava alza consecutiva, llegando a niveles que no se veían desde 2013.

Comprar una vivienda parece ser hoy cada vez más difícil, las tasas hipotecarias han llegado a máximos que no se veían en más de 8 años, pero además del mayor costo, se observan mayores requisitos y exigencias para los futuros propietarios, tales como un mayor pie que están exigiendo las instituciones financieras. Antes, típicamente se financiaba en torno al 90% del valor de la vivienda, hoy eso ha bajado hasta el 80% lo que implica un mayor esfuerzo de ahorro para los que deseen comprar.

Por otro lado, las instituciones han venido reduciendo los plazos, si antes veíamos créditos hipotecarios a 30 años eso hoy se ha reducido a 20 años. El recorte de plazos implica un aumento en el valor del dividendo, y también mayores exigencias al perfil del cliente (renta, estabilidad, profesión, antecedentes, etc.) lo que perjudica y restringe el acceso al financiamiento para propiedades.

Agreguemos un escenario con inflación elevada (7,7% en 12 meses a enero 2022) y con proyecciones al alza, que sigue haciendo subir la unidad de fomento (UF) que a su vez eleva el monto del dividendo y continúa empujando al alza las tasas de interés. Adicionalmente, el precio de las casas y departamentos también sigue con tendencia al alza.

Las condiciones crediticias para vivienda se han estrechado considerablemente, en términos de tasas hemos retrocedido casi una década, pero además nos encontramos con condiciones más restrictivas en otros factores como plazos, pie y perfil del cliente.

Las expectativas para los potenciales compradores de viviendas no son favorables, ya que, dada la coyuntura de alta inflación, es de esperar que el banco central siga subiendo la tasa de política monetaria (TPM) tasa de referencia del sistema financiero, con lo que cabe esperar que el costo de los créditos seguiría su tendencia alcista.

El alza de tasas es uno de los daños colaterales de la inflación, sumado al importante efecto de los retiros de AFP donde las AFP debieron liquidar rápidamente activos para pagar, lo que hizo subir las tasas, al paso que también empujó la subida de precios.

Chile se ha destacado a nivel regional por ofrecer créditos para vivienda a tasas relativamente bajas, gracias a un dinámico mercado de capitales. Preocupa que esta ventaja se esté debilitando.

Las AFP son un actor importante en nuestro mercado de capitales, son compradoras de activos de renta fija a largo plazo que otorgan a su vez financiamiento a las entidades bancarias para que éstas ofrezcan créditos hipotecarios.

Pensar en nuevos retiros, retiro total o la desaparición de las AFP afectaría mucho más al mercado de los créditos hipotecarios, se pondría en riesgo la fuente de financiamiento para el crédito de vivienda y los costos subirían significativamente.